Hipoteca

O Globo, Cartas do Morar Bem, 03/fev

Meu pai adquiriu um terreno em 1981 para construção de uma casa. Em 1983, ele hipotecou o terreno para fazer um financiamento de material de construção. A obra foi interrompida em 1985 por um erro na construção de um muro de arrimo, que consumiu todos os recursos. Em 1997, o banco foi à falência. Até hoje, a hipoteca está vinculada ao terreno no Registro Geral de Imóveis (RGI). Como eu faço para resolver essa questão? Já entrei em contato várias vezes com a massa falida e não obtive êxito. A dívida já prescreveu conforme a lei. A hipoteca fará 30 anos em 2013, ou seja, prescreverá. Preciso resolver isso antes. Meu pai é idoso, e não quero que esse problema figure num eventual inventário.

JÚLIO ALENCAR DE HOLLANDA Ipanema, Rio

Sugiro que o leitor notifique formalmente a massa falida solicitando o cancelamento da hipoteca. Caso não surta efeito, o leitor deverá entrar em contato com um advogado para avaliar a melhor medida legal para, judicialmente, obter a baixa da hipoteca (ação própria ou requerimento nos autos da falência, por exemplo).

Garagem

Moro num edifício em que algumas unidades têm uma vaga de garagem e outras duas vagas, que constam das escrituras. Para uma obra de recuperação do piso da garagem, a assembléia decidiu, por maioria simples, que os custos serão rateados na proporção de duas cotas para quem tem duas vagas e uma cota para quem tem uma vaga. Não concordo com esse tipo de rateio, por vários motivos: 1) além da área destinada às vagas, há também a área de acesso e circulação/manobra de veículos, que representa cerca de um terço da área total; 2) as vagas são de uso privativo, entretanto, entendo que não podem ser tratadas como bens privados, pois, se assim o fosse, um condômino poderia optar entre fazer a obra ou não. Não deveria o custo de manutenção das vagas ser rateado da mesma forma que as despesas de condomínio?

SIMON Por e-mail

A forma de rateio das despesas é feita de acordo com a convenção de condomínio, de acordo com o artigo 1.334,1 do Código Civil. As¬sim, sem ler a convenção, não há como afirmar se é legal a decisão da assembleia, ao fixar o rateio da obra desta forma.

Irregularídades

Moro num prédio em que foram constatadas irregularidades em diversos gastos, principalmente de obras. No entanto, eles foram aprovados pelo conselho e votados através de várias procurações cedidas por proprietários que não compareciam às reuniões. Algumas obras não seguiram os padrões de concorrência de um condomínio e ainda foram executadas por um parente do síndico. Com a confirmação das irregularidades através de documentos, a atitude dos condôminos lesados deverá ser contra o síndico e o conselho, e exigindo o ressarcimento? Os proprietários que deram procuração ao síndico serão obrigados a ressarcir os moradores lesados também?

LÚCIA NOGUEIRA Por e-mail

Caso as irregularidades mencionadas venham a ser realmente provadas, a leitora deverá ajuizar uma ação contra o síndico para cobrar o ressarcimento dos eventuais prejuízos suportados pelo condomínio e/ou pelos condôminos, ressaltando que uma gestão ruim é diferente de uma gestão fraudulenta. Para cobrar o ressarcimento dos integrantes do conselho e dos proprietários que deram procuração, será necessário ter provas robustas de que os mesmos agiram em conluio com o síndico (o que é difícil de se obter), ou seja, com o fim de conseguir vantagem indevida juntamente com o síndico.

Muro

Moro numa casa situada num conjunto habitacional. Há cerca de dois anos, um dos meus vizinhos começou uma obra, com movimentação de máquinas pesadas para o deslocamento de terra e entulho em sua propriedade, provocando a queda do muro construído às minhas custas, no limite do terreno. A construção do muro foi cercada de todos os cuidados necessários, conforme a opinião de um engenheiro, e sua queda, ainda na avaliação desse profissional, foi ocasionada pela sobrecarga devido à movimentação de tratores e caminhões, aliada ao acúmulo de terra e entulho colocados pelo dono do terreno Junto ao meu muro, que fica num nível abaixo do terreno do vizinho. Ao entrar em contato com o vizinho, ele me garantiu que tudo seria resolvido. Contudo, depois ficou claro que essas promessas eram para acalmar os ânimos e acredito que a questão apenas será resolvida Judicialmente. Gostaria de saber como proceder para entrar com uma ação contra o proprietário. Devo procurar um advogado, Tribunal de Pequenas Causas, prefeitura? Os argumentos são válidos para uma ação? O tempo decorrido (fez dois anos em dezembro passado) vai impedir que o processo seja implementado? Quais seriam as minhas chances?

JEFFERSON DE ANDRADE SILVA Por e-mail

O leitor, com a assessoria de um advogado, deverá propor ação para obrigar o vizinho a reconstruir o muro ou ser indenizado dos prejuízos. É possível requerer indenização por danos morais em face da demora da solução do problema e dos constrangimentos que o mesmo lhe causou. Acredito que a ação deverá ser proposta em Vara Cível na Justiça estadual, pois pode ser encarada como uma questão de maior complexidade, com necessidade de perícia, o que impede seu julgamento nos juizados especiais. O prazo de dois anos não impede o ajuizamento, mas o leitor deve adotar logo a medidas judiciais cabíveis, pois o Código Civil prevê o prazo de três anos, a contar do fato, para ajuizamento de ações reclamando a reparação civil.

Compra

Comecei a comprar um imóvel, dando um sinal e elaborando um documento de promessa de compra e venda. Como tinha pressa, pois havia vendido meu apartamento e tinha prazo para sair, pedi as chaves ao proprietário para iniciar algumas obras necessárias no novo apartamento. Depois de retirar todas as certidões, verifiquei que consta uma pendência do proprietário junto à Receita Federal. O proprietário informou que se trata de uma ação antiga, que ainda não foi resolvida por causa da morosidade da Justiça federal. Em função de ter dado um sinal e realizado obras no apartamento, fiz um aditamento à promessa de compra e venda, mantendo o preço irredutível até a regularização da situação quando a compra será efetivada. O proprietário tem vários outros bens que poderia colocar como garantia. Pergunto: existe algum procedimento na elaboração da escritura, que me permita efetivar a compra do imóvel sem correr riscos futuros? Caso não exista, o que fazer para garantir o retorno do investimento efetuado no imóvel se a compra não for concretizada no futuro?

MAURÍCIO VIEIRA Por e-mail

Na medida em que o vendedor tem diversos outros bens em seu nome, o apontamento da ação perante .1 Justiça federal não inviabilizar 1.1 o negócio, nem caracterizaria uma fraude, sendo possível celebrar a compra-e-venda do imóvel. Porém, para confirmar tal conclusão é necessário analisar a açâo em questão, seu valor e o patrimônio do vendedor.

Posse

Sou "proprietário" de um conjugado, sendo este uma posse. No mesmo terreno, há outros imóveis que estão na mesma situação. Gostaria de saber se um contrato de locação para este tipo de imóvel teria algum valor jurídico.

ALEXANDRE RODRIGUES Por e-mail

Sem maiores detalhes sobre a situação de fato do leitor (se foi quem construiu, quem o deixou entrar no terreno etc.), não posso apresentar a melhor solução jurídica para a proteção de seus direitos. O contrato de locação, como sugerido na pergunta, desde que firmado pelo proprietário do Imóvel, garante ao leitor a per¬manência no imóvel enquanto vigente o contrato ou não solicitada a retomada pelo locatário. O confito não garante ao leitor a permanência indeterminada no conugado na qualidade de "proletário", como alega ser na pergunta. O leitor pode entrar em contato com a Defensoria Pública para mais esclarecimentos.

Pró-labore

A convenção do condomínio em que moro diz que "aos co-proprietários compete nomear de ano em ano ou antes, em caso de vaga, um ou mais síndicos que não terão qualquer remuneração...". Uma assembléia não convocada para este fim, e com número de participantes inferior a dois terços do total de condôminos, aprovou pagamento de pró-labore de dois sa¬lários para o síndico. Gostaria de saber se esta aprovação pode ser considerada legal ou se futuramente poderá ser contestada.

DANILO Centro, Rio

Essa decisão da assembléia fere a convenção do condomínio, e qualquer condômino que se sentir lesado poderá requerer sua anulação. bem como que o síndico eleito devolva as quantias de pro-labore que forem recebidas.

Inquilino

Mensalmente, o meu condomínio recolhe fundo de reserva, mas os moradores inquilinos das unidades autônomas ficam isentos desse pa¬gamento. Ao se transferir um valor do fundo de reserva para a conta-condomínio, para cobrir o déficit dessa conta, o inquilino terá que pagar essa transferência (proporcional à sua fração ideal) mesmo que o mês do início da locação seja posterior ao do déficit? Exemplo: o déficit da conta-condomínio ocorre desde janeiro. O inquilino inicia a locação em junho. Em julho, há uma transferência do fundo de reserva para conta-condomínio. O inquilino é obrigado a pagar toda a trans¬ferência ou proporcionalmente ao tempo em que está no imóvel?

AUGUSTO MACEDO Ipanema, Rio

O locatário somente responderá pelas despesas geradas a partir da celebração de seu contrato.

Versão para impressão

Envie para um amigo