Assembléia

O Globo, Cartas do Morar Bem, 10/fev

No condomínio em que moro, há uma quadra de esportes, construída há 20 anos. Nunca foi feito um regulamento para o uso da quadra, pois os moradores de antigamente respeitavam os limites da boa vizinhança. Aos poucos, a quadra foi ganhando estrutura e iluminação e, de uns cinco anos para cá, cada vez mais é freqüentada por adolescentes que não residem no local, a convite de alguns moradores. São times inteiros de futebol que fazem campeonato e trazem até torcida, provocando um barulho enorme. Um grupo de moradores, incomodados, fizeram uma assembléia para definir o regulamento de uso da quadra. A convocação foi feita através dos escaninhos, pois a funcionária, que era nova no serviço, assim o fez. Dois moradores, não-proprietários, insatisfeitos com o novo regulamento, entraram na Justiça para anulação da assembléia, alegando não terem recebido a convocação, e lograram êxito. A Justiça anulou a assembléia e acrescentou que os inquilinos podem participar das decisões, desde que os proprietários não compareçam, e só não poderão votar nos itens das despesas extraordinárias. Pergunto: desde a sentença até o fim do recurso, prevalecem as decisões da assembléia anulada? Os inquilinos têm direito à elaboração dos regulamentos do condomínio? Não é direito dos condôminos definirem suas regras de convivência?

SUELY CANERO

Gávea, Rio

A decisão judicial que anulou a assembléia somente passa a ter efeitos após o trânsito em julgado da decisão (é quando não cabe mais nenhum recurso). Os inquilinos, na ausência dos proprietários, podem votar em todas as questões inerentes ao condomínio, com exceção das despesas extraordinárias, para as quais não contribui. Portanto, estes deverão ser chamados a todas as assembléias e delas podem participar e votar, desde que ausente o proprietário. A solução imediata para o assunto é convocar nova assembléia específica para aprovação do regulamento almejado, cuja convocação deverá ser entregue a todos os condôminos e eventuais locatários mediante recibo no protocolo próprio, e obter votação favorável ao novo regulamento com base no quórum estabelecido na convenção e/ou regimento interno para tanto. Na ausência de previsão do quórum necessário para alteração e/ou criação de um regulamento interno, entendo que esta matéria pode ser aprovada, sem questionamentos, com os votos favoráveis de dois terços dos condôminos.

Inadimplência

O condomínio do prédio em que moro tem apenas um condômino inadimplente, há oito meses. A proprietária do imóvel em questão faleceu há algum tempo, deixando viúvo e dois filhos maiores de idade. Um dos filhos alugou o apartamento para um amigo. Para que o condomínio possa receber as cotas condominiais em atraso, gostaria de saber qual o tipo de ação e contra quem deve a mesma ser ajuizada. Não sabemos se os herdeiros abriram o inventário e nem como se encontra a documentação do imóvel, pois o viúvo encontra-se sumido de circulação e seus filhos não dão nenhuma notícia sobre o assunto.

FERNANDO PINTO

Botafogo, Rio

Em primeiro lugar, é necessário tirar uma certidão do imóvel junto ao cartório do Registro de Imóveis competente para saber quem efetivamente é o proprietário do imóvel, de forma a possibilitar a distribuição da ação judicial de cobrança de cotas condominiais contra o proprietário certo. Se for a pessoa que faleceu, a ação deverá ser proposta em face de seu espólio. Sendo outra pessoa, contra esta é que deverá ser proposta a ação. Para saber se existe inventário distribuído da falecida, é só entrar no site do Tribunal de Justiça do Rio (www.tj.rj.gov.br) e fazer uma pesquisa por nome no foro da capital.

Cachorrada

Moro numa casa que fica numa rua tranqüila, só que meus vizinhos de muro têm aproximadamente 30 cachorros e 30 gatos. Os gatos não perturbam, pois ficam presos em um gatil, só que os cachorros latem o dia inteiro. Não conseguimos assistir TV sem ser no volume máximo, somos acordados de madrugada e obrigados a levantar todo dia às 6h da manhã, pois é a hora que o dono sai para o trabalho e os latidos se intensificam. Também não podemos receber visitas com tranqüilidade em nossa piscina, que fica cheia de pêlos, já que eles têm um terraço aberto para o nosso quintal. Para piorar a situação, o lixeiro só passa duas vezes por semana, e eles colocam sacos com as sujeiras dos animais na calçada, causando um mau cheiro terrível. Gostaríamos de saber se existe alguma lei que nos ampare em relação ao fato relatado.

PATRÍCIA

Por e-mail

O Código Civil dispõe sobre os "direitos de vizinhança" e, especialmente no artigo 1.277, diz que "o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização da propriedade vizinha". Assim, é possível ingressar com ação na qual o vizinho seja obrigado a solucionar o problema. Pode ser feita ainda uma reclamação na Secretaria municipal de Meio Ambiente e junto a Vigilância Sanitária, a fim de que seja feita uma vistoria no imóvel. Existe ainda a Lei do Silêncio, que proíbe o barulho acima de 85 decibéis entre 22h e 7h. O artigo nono desta lei dispõe que todo aquele que considerar seu sossego perturbado por sons ou ruídos poderá solicitar à delegacia policial as providências necessárias a fazê-lo cessar.

Vagas

Moro há seis anos num prédio com dez unidades. Nenhuma delas tem vaga de garagem na escritura. Fui o primeiro morador do condomínio. Apenas três dos dez proprietários têm carro. Como existe um espaço onde cabem apenas três carros, todos os proprietários de veículos utilizam como estacionamento esta área comum. Só que, agora, uma unidade foi vendida para uma pessoa que tem carro. Nós, que por todo o tempo, desde a inauguração do edifício, fazemos uso dessa área comum, temos que ceder, a quem chega como novo proprietário, o espaço do qual sempre fizemos uso?

GILBERTO C. S. JUNIOR

Quintino, Rio

Independentemente do tempo de moradia de cada condômino, a todos são garantidos os mesmos direitos. Ou seja, o novo morador tem o mesmo direito do antigo em relação ao uso da coisa comum. Para solucionar o impasse, o ideal é que seja votado em assembléia um regulamento interno que, entre outras questões, estabeleça as regras para o uso do estacionamento.

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