Grandes cidades do mundo tocam projetos bilionários

Valor, Alex Frangos, 08/jan

Algumas das maiores cidades do mundo estão desenhando os mais ambiciosos projetos imobiliários desta geração, um sinal da crescente confiança no modo de viver urbano mesmo quando o cenário financeiro fica mais pessimista.

A lista é longa e cara, com mais de 15 empreendimentos, alguns dos quais orçados em até US$ 30 bilhões. São quatro em Nova York, pelo menos três em Dubai, dois em Londres, em Chicago e em Milão, e um em Amsterdã, em Los Angeles, em Paris e em Mumbai.

Há várias razões para os projetos. Um dos mais caros - o Songdo City, de US$ 20 bilhões, na Coréia do Sul - está apresentando seus 600 hectares de escritórios, apartamentos, hotéis e parques perto do Aeroporto Internacional Incheon como um centro para as operações asiáticas das empresas. Alguns projetos, como a nova entrada para Milão ao redor da estação de trem Garibaldi, visam a impulsionar áreas empobrecidas, e outros pretendem corrigir erros anteriores de planejamento urbano.

A maioria desses projetos reflete a popularidade crescente dos centros urbanos como lugares para se morar, ir às compras e trabalhar. As incorporadoras afirmam que o projeto Hudson Yards em Nova York, para construir prédios por cima de trilhos de trem em Manhattan, por exemplo, é necessário porque a cidade está ficando sem espaço para escritórios.

Mas a hora não é favorável para planos assim. Os bancos estão reduzindo os financiamentos para imóveis comerciais. Embora alguns projetos como os de países com os cofres cheios, como Dubai, estejam relativamente protegidos, nos bastidores as incorporadoras temem que muitos desses empreendimentos ambiciosos - e difíceis de concluir mesmo quando a economia vai bem - possam estar sob risco.

"Nós achamos que existem muitos projetos que não começam porque não conseguem financiamento", diz Jeff Blau, presidente da Related, uma incorporadora de capital fechado envolvida em vários empreendimentos colossais. Claro que ele é otimista em relação aos projetos de sua própria empresa. A Related começou a construir no início do mês a primeira fase do The Grand, um projeto de US$ 3 bilhões perto do Walt Disney Concert Hall no centro de Los Angeles que terá um parque de 6,5 hectares e um prédio projetado por Frank Gehry com apartamentos e um hotel da rede Mandarin Oriental.

Num dos primeiros indícios da pressão que o mercado de crédito vêm exercendo sobre esses projetos, analistas do Goldman Sachs rebaixaram no dia 14 a avaliação de risco da ação de uma das maiores incorporadoras americanas de projetos urbanos, a Forest City Enterprises. O relatório de rebaixamento dizia que os custos mais altos para obter financiamento e realizar a construção estão deixando seus projetos menos lucrativos. Uma subsidiária da Forest City, a Forest City Ratner Cos., uma prolífera construtora de Nova York, adiou a esperada conclusão de um estádio de basquete que é o centro de um projeto de US$ 10 bilhões construído por cima de uma linha férrea no Brooklyn. O projeto Atlantic Yards inclui 16 edifícios residenciais e de escritórios juntamente com amplo espaço para lojas. A primeira fase, que inclui o estádio, agora deve ficar pronta em 2010, em vez de novembro de 2009.

Um porta-voz da empresa disse que o atraso não está relacionado ao mercado financeiro e que não há ligação entre o mercado de crédito atual e a lucratividade no longo prazo. Mesmo assim, o atraso aumenta o tempo de espera antes que a Forest City possa obter receita de seu investimento no projeto, que inclui mudar de lugar trilhos de trem.

Os megaprojetos geralmente são considerados depois de anos de solidez no mercado imobiliário. Ironicamente, isso significa que as incorporadoras começam a remexer a terra quando o ciclo econômico já segue ladeira abaixo. O fantasma da recessão - que muitos economistas vêem como uma possibilidade, pelo menos nos Estados Unidos - provocaria o caos na demanda imobiliária porque a criação de empregos é a principal mola por trás de novos escritórios, lojas e apartamentos.

"Muitos desses projetos envolvem uma fatia importante de varejo que depende do consumo e de apartamentos de alto luxo. Nesse tipo de cenário, os dois são problemáticos", diz Nicolas Retsinas, diretor do Centro Unificado de Estudos Imobiliários da Universidade de Harvard.

A última quebra do mercado imobiliário, no início dos anos 90, deu cabo de vários projetos colossais e também derrubou incorporadoras. O caso mais famoso foi o da Canary Wharf, de Londres. Embora no fim ela tenha sido um sucesso, a demanda fraca, o excesso de espaço para escritórios e o adiamento de uma extensão do metrô essencial para a área eliminou a demanda durante vários anos. A incorporadora da Canary, a Olympia & York, faliu e depois foi desmembrada em várias empresas.

Geralmente é o segundo ou terceiro dono quem ganha dinheiro com esses projetos. O enorme projeto Playa Vista, na zona oeste de Los Angeles, perto da Marina del Ray, foi o centro de uma batalha política há dez anos e as demoradas negociações levaram à liquidação da incorporadora original pelas financeiras, um empreendimento encabeçado pelo magnata Robert Maguire III. Isso significou o fim dos planos para um complexo de prédios de escritórios e apartamentos. Dez anos depois, após negociações que levaram a uma doação de uma área verde considerável para o Estado da Califórnia, Playa Vista está quase concluindo a primeira das três fases de uma versão menor do projeto original.

Mas as incorporadoras acham esses grandes projetos atraentes, apesar do histórico irregular. Quando dão certo, eles prometem ser uma fonte estável de lucro durante anos. Eles também ajudam a fazer nome. A Rouse Co. se tornou uma das maiores empresas do mundo no desenvolvimento de centros de compras e entretenimento graças ao sucesso de seus projetos no South Street Seaport em Nova York e no Harborplace em Baltimore. (A Rouse foi comprada pela General Growth Properties Inc. em 2004).

Só o tamanho desses empreendimentos, que incluem hectares inteiros de escritórios, residências, lojas e ligações com o sistema de transportes, significa que eles levarão dez anos ou mais em construção. E isso levanta riscos inerentes. Uma montanha de dinheiro é colocada em jogo. No projeto Hudson Yards em Manhattan, por exemplo, quase US$ 2 bilhões serão necessários para construir uma laje por cima de uma linha de trem ainda em uso, para apoiar os prédios. Só isso deve demorar vários anos.

O cronograma longo cria riscos significativos. "O que se pode prever com certeza é que durante os 10 ou 15 anos que levará para construir esses projetos, teremos pelo menos uma recessão, senão duas", diz Susan Fainstein, especialista em planejamento urbano da Universidade de Harvard que estudou o lado econômico desses megaprojetos.

Fornecer uma infra-estrutura complexa é outro obstáculo. Nesse aspecto, a Canary Wharf e o Hudson Yards têm um ponto em comum. Ambos os projetos dependem da construção de novas linhas de metrô para bairros mais afastados. No caso da Canary Wharf, a linha Jubilee foi concluída com atraso e estouro no orçamento.

A prefeitura de Nova York financiou a expansão de US$ 2 bilhões da linha de metrô para a área do Hudson Yards. Embora as obras tenham sido inauguradas neste mês, custos maiores do que o esperado e a falta de empreiteiras interessadas já forçaram o projeto a cortar uma das duas estações planejadas.

Claro que o mercado imobiliário é um negócio que depende da saúde das economias locais. Mas o financiamento imobiliário não é local. Para grandes projetos, onde as incorporadoras têm que injetar bilhões de dólares desde o início sem receber nenhum retorno durante anos, financiamentos institucionais e subsídios municipais são fundamentais.

A economia em marcha lenta prejudica essa receita. Retsinas, de Harvard, prevê que as incorporadoras envolvidas em grandes projetos recorrerão aos governos locais para pedir mais subsídios. Mas haverá resistência política. "À medida que a economia enfrenta problemas, fica mais difícil conceder subsídios porque a receita tributária está em queda", diz ele.

As dificuldades já são evidentes no mercado de títulos municipais, uma importante fonte de financiamento privado para municípios americanos. Em novembro, Chicago adiou uma emissão de US$ 961 milhões para financiar obras no Aeroporto Internacional de O'Hare. O Condado de Miami-Dade, na Flórida, adiou uma emissão de US$ 539 milhões para seu aeroporto. Louisville, no Estado do Kentucky, teve problemas para levantar recursos destinados a construir um novo estádio.

Uma lição aprendida na Canary Wharf foi que a Olympia & York tinha poucos inquilinos comprometidos com o projeto antes de as obras começarem. No Hudson Yards, três dos interessados no projeto de US$ 20 bilhões estão trabalhando com sócios que prometeram alugar grandes quantidade de espaço nos 1,2 milhão de metros quadrados de escritórios e apartamentos do projeto. A Tishman Speyer Properties tem o gigante financeiro Morgan Stanley como âncora. Uma sociedade entre a Vornado Realty Trust e a Durst Organization tem parceria com a editora Conde Nast. A Related Cos. conta com a News Corp., dona do "Wall Street Journal".

Embora essas alianças diminuam as incertezas sobre a necessidade de inquilinos para preencher o espaço, elas corroem o retorno. Pessoas familiarizadas com as ofertas dizem que as incorporadoras tiveram de oferecer aluguéis a preço normal ou abaixo para atrair os inquilinos. Os lucros terão de vir dos próximos inquilinos.

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